记者近日走访了部分受害消费者，他们以自己的经历披露了一些房产中介在交易过程中的猫腻。同时，广东通用律师事务所的律师陈胜文从法律角度提出在交易过程中如何规避陷阱、保护自己合法权益的建议。

 

　 陷阱一：在接受委托时与警惕性不高的业主签订“霸王条款”，并以此要挟业主

　 掘阱手段：在合同中事先设置“霸王条款”，一旦业主不满其服务而另觅其他途径，便以追究业主“违约责任”为由，要挟业主就范，限制业主的契约自由和选择权。

　 典型案例：一位卞姓市民委托我市市区一家房屋中介公司代其售房，并签订了一份《出售房屋委托书》，接受委托的中介公司在其受理这单业务期间只带了一个来自惠阳的购房人去看过一次房，此后就再也没有下文，且一拖就是4个多月。这位市民了解情况后，认为中介公司服务不到位，便又将房屋的交易权委托给另一家信得过的中介公司，结果房子在5天之内就顺利卖出，且交易价令其相当满意。前一家中介公司得知消息后，拿出当初双方签订的“看房约定书”，声称要将这位市民告上法庭。原来那份约定书上白纸黑字地写着：“自看房之日起6个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的1.5％支付违约金。”

　 律师提示：这位卞姓市民并非利用那家中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易”，逃避中介费，而是不满那家中介公司的服务而另觅其他途径，属于法律赋予的自由选择权。而那家中介公司没有很好地履行其应尽的推介义务，在长达4个月的时间内不作为，这本身就在一定意义上侵害了这位市民的权益，这种合同条款非但免除了中介公司应尽的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，属典型的不平等“霸王条款”，不具备法律效力。

    陷阱二：通过玩“低吸高抛”的手腕欺瞒买卖双方，从交易中赚取差价，损害业主利益

　 掘阱手段：想方设法阻断买卖双方见面，目的是为了隐瞒真实房价，并通过玩“低吸高抛”的手腕，从中赚取房屋差价，侵害业主利益，非法从中获得高额利润。

　 典型案例：我市麦地南路某小区的业主钟某委托一家房产中介公司出售一套房子，这家中介公司在与其洽谈的过程中发现业主不但是单身女性，而且对二手房市场的价格和交易规则一无所知，并且毫不设防地把钥匙交给了他们，便派人装模作样地到委托交易的二手房里进行了一番实地查看，最后做出评估，与业主约定出售价格为24万元。一周后，这家中介公司将这套房子以32万元的价格售出，而高出委托价格的8万元不是给了业主，而是落入了中介公司的囊中。当钟某在办理房屋产权过户的过程中得知，中介公司从这笔转手交易中吃掉了8万元的差价，觉得自己吃的亏太大了，要求中介公司返还那笔差价，但这家中介公司又以双方约定的价格为由，拒绝返还。

    律师提示：房产中介行业早就有规定，不允许中介公司采取“低吸高抛”的不正当手段欺瞒买卖双方，从中赚取差价，因此，对已经收取房屋买卖中介服务费的中介商，不能在中介服务时违规获取售房差价。业主有权向中介商索要这部分差价，若拒不返还，业主可以向法院起诉，借助法律手段维护自己的正当权益。

    陷阱三：采取种种手段“巧立名目”违规收费，甚至欺瞒买卖双方双重收费

　 掘阱手段：我市一部分房产中介公司不遵守政府定价，采取欺骗的方式，以多种名义从委托其代理交易的业主那里收取种种费用，这类违规收费的行为是造成“房产中介纠纷”高发的一个主要原因。

　 典型案例：我市一家房产中介商接受业主委托时，在委托合同中设置了一项“3000元的垫资费”，因为业主当时也没有细看合同条款，在房屋委托买卖完成后，业主唐某认为“垫资费”是合同以外的不合理收费，中介商究竟垫的什么资也莫名其妙，因此不予支付。房产中介公司硬是说交易过程中垫付了交通费和其它不可预见的费用，一而再再而三地上门追讨，为了息事宁人，唐先生不得不支付了那笔莫名其妙的所谓“垫资费”。记者在调查中还发现了这样一个个案，涂先生与一家公司签订房屋委托交易合同时，明明约定由业主来支付中介服务费，然而这家房产中介公司在交易过程中，却变着法儿故意不让业主与买家见面，然后分别从买卖双方那里收取了双重中介服务费，使得这笔交易变成了暗藏玄机的双向收费。最后买卖双方见面后才捅破了这层窗户纸，买家遂向中介商追讨。

　 律师提示：房屋中介公司除了收取政府规定的一定比例的中介服务费外，其余所谓的垫资费、看房费等，无论其“理由”多么充分，都属于法律禁止的“黑收费”，对于违规多收的费用，消费者一经发现要立即追回。如无良中介采取威胁、恫吓和狡辩的方式拒绝退还，消费者应立即报警，必要时可提起诉讼。

　 陷阱四：处心积虑骗取业主的钥匙和相关证件，擅自“转让”业主房屋，骗走房款逃之夭夭

    掘阱手段：伪造或骗取房主的身份证、房屋产权证，在未经业主同意的情况下擅自将业主的房屋“转让”出去，收取买家的房款后逃之夭夭，给业主带来重大损失。

　 典型案例：这件事虽然过去了几年，姜某至今提起仍心有余悸。几年前，一家中介公司以全权代理售房为名，骗取了他的身份证、房屋产权证和房门钥匙，接着就将他的房屋在暗地里卖给了瞿某，不知就里的瞿某在向这家中介公司交付了大部分房款后，装修入住。这家所谓的中介公司老板本就是玩空手道出身的，在做这宗买卖之前，已挖空心思精心设计了每一个行骗的环节，当这个行骗计划得手后，便携房款逃之夭夭。

　 律师提示：房地产中介行业一些不法经营者，设局骗人的案例时常见诸媒体，广大市民应当强化防范房产中介骗局的意识，不要轻易将有关证件、私章等重要物品交由中介方保管，房款的交接应当避免通过中介转交，牢牢把住房屋交易过程中的每一个环节，不要给骗子以可乘之机。此外，市民在接受这类服务前，必须查验中介商的营业执照和相关的资质证，如二手房中介经纪资格证。如果对方拿不出这类证件，消费者就要另觅其它具有经营资格的商家了。

 

    本报记者王子轩

 

 

 

    由于我市二手房的房源相对宽裕，且新房交易价格和二手房交易价格在珠三角地区均处于较低的水平，且运营成本也相对较低，因此这一行业有一个约定俗成的规定，那就是，成交价格在10万元（含10万元）以内的二手房，通常是按每笔交易1500元的费率标准一次性收取，而超过了10万元交易价的二手房则按照1.5%的费率标准收取，超过了这一通用的收费标准，买卖双方的中介服务费承担方有权拒绝多余的支付部分。冯鹄还表示，服务费以外的任何变相收费都是不允许的，消费者有权拒绝。 

 

    （王子轩）

 

 

    一季度二手房交易回暖

 

    据记者了解，今年一季度，我市二手房交易呈现小幅上扬。据一位业内人士分析，本季度二手房交易的回暖，可能与市民已渡过观望期有关。去年出台的新政规定，购买住房不足2年转手交易的，要全额征收5.5%的营业税。另外，销售时征收的个人所得税税率也由2％提高到3%，一度影响了二手房的交易量。

    而另一位专业人士认为，新政对我市二手房交易的影响其实并不大，去年九、十月份交易量的回落应该另有原因。他认为这些原因包括：一是租赁市场逐渐看好，业主在出租房和卖房中选择了出租房。随着我市外来人口的增加，房屋租赁市场逐渐升温，而且租金可观，一些位置佳、楼龄短、装修好的房子，月租金都在1200元左右，有的甚至高达2100元，而二手房的均价一直在1150元/平方米左右徘徊。对于业主来说，卖房就不如出租房子了。二是我市不少小区进入尾盘销售阶段，买家在二手房和尾盘之间放弃了二手房。这说明市民置业观已日益理性化。